לאור המשך עליות המחירים בשוק הנדל”ן בישראל והצפי אף לעליות גבוהות יותר של מחירי הנדל”ן בשנה הקרובה, מחלקת המחקר של חברת שניר ערכה בדיקה מקיפה (אפריל 2021) לגבי “שטחים מבוזבזים” במדינת ישראל, שאם היו מאשרים בהם בנייה של נדל”ן, בתי מלון, מרכזי מסחר ומשרדים, הדבר היה מגדיל את היצע הנכסים באזורי הביקוש בארץ. “אופציית הבנייה במיקומים הספציפיים הללו עשויה אולי אף לשפר במעט את הסיכוי לירידת העלויות שמשלמים הלקוחות עבור רכישת הדירות”.
אז מה הם 7 אתרי הנד”לן המבוזבזים ביותר במדינת ישראל?
אילת – מחנה חיל הים באילת זיס ( זירת ים סוף )
מדובר בבסיס שנבנה לפני מעלה משישים שנה בליבה של העיר הדרומית. בסמוך לבסיס זה ממוקמות השכונות המובילות של אילת ולכן אילו פינו בסיס זה והיו בונים על קרקע זו מבני מגורים, סביר להניח שהייתה דרישה רבה לדירות הללו לאור מיקומן המעולה. הנקודה האסטרטגית של הבסיס אשר נמצאת גם בקרבת הטיילת של אילת ובתי המלון, מונעת את הרחבת הטיילת ואת הקמתם של בתי מלון נוספים, מרכזי מסחר ובילוי באזור זה. אף על פי שפורסמה ידיעה שבשנת 2019 שהבסיס יועתק למיקום אחר או יוקטן, כדי להקים במקום זה כפר נופש ועבור הנגשת החוף, הדבר לא קרה.
ירושלים – האוניברסיטה העברית
האוניברסיטה העברית בירושלים הוקמה בשנת 1925 והיא האוניברסיטה הציבורית הראשונה שהוקמה בארץ והמוסד האקדמי השני שנוסד בה אחרי הטכניון. האוניברסיטה ממוקמת בשני מיקומים בירושלים, קמפוס אחד ממוקם בהר הצופים והקמפוס השני ממוקם בגבעת רם ושם ממוקמות מרבית הפקולטות שלה.
האוניברסיטה העברית היא הבעלים של הקמפוס הר הצופים בירושלים, שגודלו 722 דונם, קמפוס ספרא שבגבעת רם בירושלים שגודלו הוא 597 דונם, קמפוס הפקולטה לחקלאות ברחובות שגודלו 446 דונם וכן בקמפוס בעין כרם בירושלים שגודלו הוא 101 דונם. מדובר בשטחים עצומים שאפשר היה להקים בהם כמות גדולה מאד של מבני נדל”ן ולפתח בהם סביבות מגורים, משרדים ומסחר וכך גם בכל האוניברסיטאות הגדולות בישראל שנמצאות בלב אזורי הביקוש.
צילום: מויקיפדיה
למרות חוב מצטבר של האוניברסיטה בסך כ-12.5 מיליארד שקלים. המתייחס בעיקר לגירעון האקטוארי של תשלום הפנסיה לעובדי האוניברסיטה, מוסד זה מחזיק בשטחי קרקע בשווי מיליארדי שקלים שרובם אינם בשימוש!
חשוב אומנם לסייג כי מרבית שטחי הנדל”ן הללו נרכשו בתחילת הדרך, באמצעות תרומות ולכן ישנה שאלה מהותית לגבי האפשרות של מכירת השטחים האלו לטובת מיזמי ענק נדל”ניים.
לאחרונה במסגרת הסכם עם רשות מקרקעי ישראל לגבי זכויות שימוש והחזרת קרקע, האוניברסיטה צפויה לגרוף מאות מיליוני שקלים.
האוניברסיטה תחזיר לרמ”י את הקרקעות שהיא חכרה ממנה בגבעת רם ובהר הצופים כדי לאפשר לה לקדם תוכניות בנייה לכ-2,000 דירות, משרדים ושטחי מסחר. לפי ההערכות, שיווק הקרקעות יניב לאוניברסיטה הכנסות של כ-1.5 מיליארד שקל.
בשנת 2019 יצאה האוניברסיטה למכרז להקמת פארק עסקים בגבעת רם בשטח של כ-150 אלף מטר מדובר במכרז הראשון מסוגו בישראל בשטח של אוניברסיטה.
תל אביב – התחנה המרכזית הישנה
ב-21 במרץ 1938 התקבלה החלטה בעיריית תל אביב להקים תחנת אוטובוסים מרכזית ראשונה בעיר והמיקום הנבחר היה בסמוך לשכונת נווה שאנן, זאת כדי לרכז במקום אחד את כל המסופים הקטנים שהיו מפוזרים ברחבי העיר ובמיוחד זה אשר מוקם בשדרות רוטשילד.
הבחירה במיקום זה הייתה לאור העובדה שהאוטובוסים העירוניים חנו בשטח זה וזאת לאור הסמיכות הגיאוגרפית לכיכר המושבות, אשר ממנה יצאו רוב קווי האוטובוס לכיווני הנסיעה השונים.
ב-1963 הבינו כי התחנה הישנה כבר אינה מתאימה לעיר והחלו בתכנונה של “התחנה המרכזית החדשה של תל אביב”. לאחר פתיחת התחנה המרכזית החדשה ב-18 באוגוסט 1993, רוב קווי האוטובוס וגם מוניות השירות ליעדים השונים עברו לתחנה החדשה ובתחנה הישנה נותרו קווים בודדים של דן ושל אגד.
צילום: מויקיפדיה
לאור ריקון כל אמצעי התחבורה מהתחנה הישנה, רוב השטח נותב לטובת חניון עבור רכבים ואוטובוסים והמשרדים שימשו את קואופרטיב אגד. בשנת 2001 נהרסו שלושה רציפים של התחנה הישנה והמקום השומם הפך למרכז של עובדים זרים רבים הגרים בסמוך למרחב זה.
ביולי 2009 עיריית תל אביב-יפו תכננה להרוס את הרציפים שנותרו מהתחנה המרכזית הישנה כדי שלא יישאר זכר למבנה ההיסטורי, אך פעולות ההריסה לא בוצעו בסופו של דבר וזאת לאור צו מניעה שהוציאו בעלי חנות העיתונים המיתולוגית שהייתה ממוקמת במנהרה התת-קרקעית שבנויה מתחת לרציפים הישנים.
ב-31 ביולי 2009 נסגרה התחנה המרכזית הישנה בתל אביב באופן סופי, לאחר שקווי האוטובוסים הבודדים של אגד שיצאו ממנה, הועברו גם הם למסופים האחרים כמו מסוף וולפסון בחולון ומסוף ארלוזורוב בתל אביב.
חיפה – התחנה המרכזית בת גלים
התחנה המרכזית בת גלים על שם מרדכי עופר, ממוקמת בשכונת בת גלים בעיר התחתית של חיפה ופעלה בה משנת 1974 ועד,2003 היא שימשה תחנה מרכזית עבור הנוסעים בתוך פרברי חיפה וגם מחוצה לה. המבנה תוכנן כמה שנים קודם לכן על ידי משרד האדריכלים שרון-אידלסון יחד עם רוזוב-פרייברגר. תכנון הקונסטרוקציה יוצאת הדופן בוצע על ידי המהנדס אשר מילשטין ממשרד המהנדסים “א. מילשטין – א. זינגר”.
עם הקמתה של התחנה היו בה משרדים רבים וביניהם גם משרדי חברת חשמל, חנויות רבות, אולם אירועים, דואר ושני סניפי בנק.
הרציפים העירוניים מוקמו בחלקה העליון של תחנת בת גלים בסמוך לכניסה ולכן האוטובוסים יצאו מנקודה זו לדרכם ללא צורך במעבר ברובד הבין עירוני, דבר שהיה יוצר תנועה ערה הרבה יותר של אוטובוסים.
צילום: מויקיפדיה
במבנה זה קיים גם מעבר תת-קרקעי אשר מחבר את מרכזית בת גלים kתחנת רכבת בת גלים וכך היה נוח ציבור להגיע דרך מעבר זה לתחנות הממוקמות מחוץ לתחנת מרכזית בת גלים לכיווני הנסיעה השונים.
לאחר שנים רבות הוקמו שתי תחנות מרכזיות בחיפה אשר החליפו תחנה מיתולוגית זו, מרכזית חוף הכרמל ומרכזית המפרץ,
לאחר פתיחת מרכזית המפרץ ומרכזית חוף הכרמל, כל התחבורה הציבורית עקפה את העיר חיפה וניטרלה אותה מהכמויות הגדולות של האוטובוסים שנסעו בה בעבר. בעקבות צעד זה תחנת בת גלים הייתה למיותרת ולא היה בה עוד צורך. כעת המבנה אשר שייך כולו לנצבא, הוא נטוש ואין בו כל פעילות.
נתניה – בית גולדמינץ
מבנה בית גולדמינץ הוקם בשנות ה-50 הודות לתרומתו של רומי גולדמינץ, תושב אנטוורפן, אשר תרם את עלויות הקמת המבנה עבור עליית הנוער וניצולי השואה ובנוסף לכך החליט להקים בעיר גם מוזיאון לאמנות.
עם מותו של גולדמינץ ולאור העובדה שלא הגיעו מבקרים רבים למוזיאון, הועבר בית גולדמינץ לתפעול וניהול של האגודה למען החייל. לאורך שנים רבות שימש מבנה זה כמתקן נופש לחיילים של האגודה למען החייל וגם בית ספר לפיתוח מנהיגות. החיילים נהנו מחופשות ב – 88 החדרים הממוזגים, עשרות כיתות לימוד, מועדון, קפיטריה, שני חדרי אוכל, בית כנסת ואולם קולנוע שבו 360 מקומות ישיבה.
צילום: מויקיפדיה
בהתאם לצורך שינה מקום זה ייעודו מעת לעת ובמלחמת ששת הימים ובמלחמת יום הכיפורים, השתמש הצבא במתקן זה כמתקן החלמה לחיילים פצועים ובחופשות הקיץ נערכו בו קייטנות לילדים יתומים של חללי מערכות ישראל. כיום המתחם משמש מלונית קורונה לחיילי צה”ל הנמצאים בבידוד .
אין ספק כי מיקומו של המתחם על צוק המשקיף על הים התיכון ושוכן על אחד מהחופים היפים בישראל בצמוד לשכונות החדשות והמבוקשות ביותר בנתניה, הוא כר נדל”ני אדיר לטובת פיתוח בתי מלון ומגורי יוקרה עם נוף לים.
רמת גן – אצטדיון הכדורגל
אצטדיון רמת גן הוא אצטדיון כדורגל אשר נחנך בשנת 1950 ברמת גן, יש בו 41,583 מקומות ישיבה. היציע המערבי, שיש בו 13,370 מקומות ישיבה, הוקם מחדש ונחנך בשנת 1984. המיקום המעולה של האצטדיון הוא בצמוד לקניון איילון ונמצאים בו גם משרדיה של ההתאחדות לכדורגל בישראל.
עד שנת 2014 האצטדיון שימש אצטדיון הלאומי הרשמי של נבחרת ישראל והתקיימו בו אירועים לאומיים רבים לרבות משחקי המכביה.
שטחו של האצטדיון הוא כ-7 דונם ונמצא בנקודות נוף יפהפיות על נחל ופארק הירקון ובסמיכות לשכונות היוקרה של תל אביב.
בשנת 2017 הוחלט בעיריית רמת גן להרוס את האצטדיון ולבנות במקומו מגדלי משרדים. עם זאת, בדצמבר 2018 הצהיר ראש העיר הנוכחי כרמל שאמה הכהן כי הוא מעדיף לקדם תוכניות לשדרוג אצטדיון זה וביוני 2019 התקבלה שוב החלטה הפוכה, כי אכן האצטדיון ייהרס אך עדיין לא נקבע כיצד ינוצל שטח איכותי זה.
מדובר בעתודת קרקע שהיא מהטובות בישראל. הקרבה של האזור לבני ברק שנמצאת מעבר לכביש עם קריית התעסוקה הגדולה שלה, עשויה להוביל לבנייה המשלבת עירוב שימושים של מסחר תעסוקה ומגורים.
בנוסף לכך קיימים בישראל אצטדיונים רבים ומתקני ספורט ישנים אשר נמצאים במרכזי הערים עם ערך נדל”ן אדיר.
מבני ציבור בישראל גנים ובתי ספר בכל המדינה
אנו בונים שנים מבני ציבור כמו גני ילדים. בתי ספר, מעונות יום. טיפות חלב, בתי כנסת ועוד על אלפי דונמים אשר פעילים שעות ספורות בלבד בכל יום.
לאחרונה התחילו בערי גוש דן לתכנן מבני ציבור בחלוקה ייעודית בקומות השונות של כל מבנה. לדוגמה בבניין מסוים אנשים מתגוררים ויש בו גם בית ספר / ספרייה או גן ילדים. אבל יש לנו בישראל למעלה מ – 10,000 דונם של קרקע אשר מנותבים לטובת פעילות של מבני ציבור שפעילים כ-25% מהזמן בלבד.
מה יכולנו לעשות אם היינו מרכזים את השימושים האלה ב-50% מהשטח כלומר בבנייה לגובה או לחלופין בשטחי הקרקע של הבניינים? מדובר בתוספת של מאות אלפי יחידות דיור! במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות.
שלא לדבר על דיור להשכרה לצעירים ולמחוסרי דיור. 5000 דונם x דירות קטנות להשכרה חמישים יחידות דיור לדונם = 250,000 יחידות דיור קטנות להשכרה.
מדובר בתוספת דרמטית של יחידות דיור למדינת ישראל, אשר היא תוכל באמצעותן להוריד את מחירי הנדלן” בישראל ולהוסיף מקומות דיור בעיקר לזוגות הצעירים אשר משוועים לדירות זולות קטנות וברות השגה, הן בשכירות והן בקנייה באמצעות ההון עצמי נמוך אשר נדרש.
