רכישת נכס היא אחת העסקאות הגדולות ביותר בחייו של אדם, אשר משקיע בה את הונו. על כן, תרגילי העוקץ בתחום הנדל”ן הם רבים ומאות הישראלים שנופלים בהם מדי שנה, נותרים בחובות כבדים. עו”ד גיא סרוסי, המתמחה בייצוג קורבנות עוקץ בנדל”ן משתף מניסיונו ומעניק כללי אצבע וטיפים חשובים, שיסייעו לכם לא ליפול למלכודת, שעלולה להותיר אתכם חסרי כל.
“אין מתנות חינם”
יזם הציע לכם דירת חלומות במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק? זה כנראה יזם שמשווע למזומנים. על פי עו”ד סרוסי: “כל חברות הבנייה בישראל נמצאות מול אותן עלויות עבודה, חומרים וקרקע. לכן, מחיר לא ריאלי מצביע לרוב על צימאון של היזם להביא הרבה לקוחות, ובכך להזרים כסף לחברה”. לדבריו, בכל תרגילי העוקץ בתחום הנדל”ן מהשנים האחרונות, מחיר ה”מציאה” חזר על עצמו, לכן אל תתפתו לכך.
השמרו מפרויקט ללא ליווי בנקאי
אם יזם מציע לכם דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי, צריכה להידלק אצלכם מיד נורת אזהרה ענקית. “זה לא היזם שלא רוצה את הבנק, זה הבנק שלא רוצה את היזם, והוא כנראה יודע למה. הבנק בורח מסיכונים. הימלטו גם אתם על נפשכם”.
מכירת קרקע ב”כאילו”
תרגיל עוקץ מוכר הוא מכירת קרקעות ב”כאילו”. בפועל היזם יחתים אתכם על הסכמי הלוואה מסובכים, שאין לכם שמץ של מושג מה באמת כתוב בהם, ובמקום למכור לכם קרקע, יעביר כספים לחברה כהלוואה וירשם כמחזיק המניות בה. הבעיה במקרים כאלה היא שההלוואה ניתנת לחברה בע”מ, ואין בה ערבות אישית של בעלי החברה. כאשר תבקשו לתבוע את הכסף חזרה, תגלו שהחברה פשטה רגל, ומי שעקץ אתכם המשיך לדרכו, או אפילו ברח מהארץ.
“תשואה מובטחת של 10% ויותר”
היזם מבטיח לכם תשואה של 10 אחוז ויותר בכל שנה? תתרחקו כמו מאש. 10 אחוז בשנה היא תשואה מצוינת, אבל אין חיה כזו, ומי שמבטיח כזו תשואה – הוא בפירוש נוכל. ברוב המקרים, היזם יציג את עצמו בפניכם כבעל ידע רב בשוק המקרקעין ויספר סיפור נהדר, על כך שהתשואה הגדולה תגיע מהמניות בפרויקט או מעליית הערך המהירה של הקרקע או הנכס. אל תתלהבו מההסברים. תשואה מהירה לא תהיה. היזם, לעומת זאת, יוכל לבצע עוקץ קל ומהיר על קורבנותיו התמימים.
פרסום מסיבי של חברה חדשה
חברת נדל”ן צעירה שמשקיעה מאות אלפי שקלים ויותר בפרסום, היא, לרוב כזו שאין מאחוריה הרבה פרויקטים, ועל כן מפנה מאמצים כבירים לגיוס לקוחות מוגבר. פרסום מאסיבי מסתיר פעמים רבות את העובדה שמדובר בחברה שזקוקה ללקוחות, ולא מעידה כהוא זה על איכותה המקצועית.
הבטחה למסירת דירה מהירה
מסירת דירות בטווח זמנים לא ריאלי – היא פשוט לא אפשרית. כל מי שרוכש דירה על הנייר, עוד בטרם נבנתה, מרגיש זאת היטב בכיסו, משום שהוא נדרש לשלם, במקביל, גם את המשכנתא שנטל לטובת הדירה החדשה וגם את עלויות הדירה בה הוא מתגורר כעת. הצעות מצד יזם למסירה מהירה של הדירה הן בהחלט מפתות, אבל מדובר בהבטחות שווא למטרות מכירה.
תנאי תשלום דמיוניים
הציעו לכם לשלם 100 אלף שקלים, ואת היתרה בתנאי תשלום חלומיים? הישמרו. ייתכן שהיזם מעוניין בכסף הראשוני שלכם, כאן עכשיו, אבל בכלל לא בטוח שהוא יספק בהמשך את הסחורה שהבטיח. בפרשת ענבל אור, אחת הפרשות הכי מתוקשרות, התבקשו הלקוחות לשלם סכום ראשוני של 100 אלף שקלים, ובתמורה הובטח להם שהדירה בפרויקט החלומות תישמר להם. סוף הפרשה ידוע.
דירה היא לא לחמנייה ושוקו
דרך ידועה של יזמים למשוך לקוחות היא באמצעות ימי מכירות ססגוניים, בהם נערך מכרז פתוח על דירות במחירי מבצע. לדברי עו”ד סרוסי: “הרעיון הוא לייצר בהלת קניות, משל היו הדירות עגבניות בשוק. הלקוחות הפוטנציאליים מרגישים שאם לא יחתמו כאן ועכשיו, הם יפספסו משהו, ולכן הם פועלים בגחמה של רגע. זה יכול להיות הרה אסון”. חתימה על בקשת הצטרפות לרכישת דירה הוא מסמך מחייב משפטית.
מלכודת ושמה קבוצת רכישה
תרגילי עוקץ רבים בענף הנדל”ן מתרחשים בתחום קבוצות הרכישה, שצבר תאוצה בשנים האחרונות. בקבוצת רכישה אין מחיר סופי, כי הרוכשים בונים בעצמם את דירותיהם, ולאיש אין שליטה על עלויות הבנייה העתידיות. “אם יזם מציע לכם רכישת דירה בקבוצת רכישה במחיר מפתה, אמורה להידלק אצלכם מיידית נורת אזהרה מהבהבת” מזהיר עו”ד סרוסי. לדבריו, במקרים כאלה, סביר שאותו יזם גם יפעיל עליכם לחץ לחתום על החוזה כאן ועכשיו ויגיד לכם שאינכם צריכים לשכור שירותי עורך דין, כי כבר יש עורך דין שמלווה את הפרויקט. אל תתפתו. לא לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם, זו טעות שעלולה לעלות לכם ביוקר.
מפרט טכני גבוה במחיר נמוך
אחת הדרכים הכי אפקטיביות למניעת תרגיל עוקץ, היא להשיג ביטחונות אישיים של בעלי החברה שמוכרת לכם דירה. במקרה כזה, ייתכן שהאיש שמנסה להפיל אתכם בפח ייסוג, או לחלופין, יעקוץ אחרים – ואתם, להבדיל מהם, תוכלו להיפרע ממנו באופן אישי. עדיף לערב בתהליך קבלת הערבות הזו בעורך דין מטעמכם, הבקיא בתחום חוזי מקרקעין. הוא ייטיב לעשות זאת עבורכם.
ואם כבר קרה ונעקצתם? מה עושים?
חוששים שנעקצתם, עליכם לפעול חזק ומהר, שכן מי שעקץ אתכם, ודאי עקץ גם רבים אחרים, וכולם רוצים את כספם בחזרה. למעשה, בכל מקרה של עוקץ, מתפתח למעשה מירוץ בין כל אלה שנעקצו. לזריזות הפעולה שלכם יש משמעות רבה. למעשה, כל הקודם זוכה. הנוכלים שעוקצים רוכשים תמימים, משתמשים על פי רוב בכספים שלא למטרות שעליהן הצהירו. לעיתים העוקץ שורף את הכסף על הוצאות צרכניות מנופחות, או מנסה להסתיר אותו במקומות הרחוקים מהישג ידיכם. ההמלצה במקרה כזה היא לפנות, ומהר, לעורך דין המתמחה בתחום. וכן גם פנייה למשטרה ולתקשורת במקביל היא מעשה נכון, אך את זה כדאי לעשות, רק לאחר שהבטחתם שבמקרה של התפוצצות הפרשה, חלק מכספכם לפחות מובטח באמצעות הטלת עיקולים מקדימים.
