שוק הנדל”ן בישראל מספק לציבור המשקיעים מגוון רחב של הזדמנויות, החל מרכישת דירה קטנה להשקעה ועד השקעות בפרויקטים גדולים ומניבים. שוק הנדל”ן עובר שינויים רבים כל הזמן, מאחר שהוא מושפע מגורמים רבים כגון מדיניות הריבית של בנק ישראל, אירועי טרור, מלחמות ומבצעים צבאיים, משברים כלכליים גלובליים ומקומיים, רגולציה, החלטות ומדיניות הממשלה ומשרד האוצר ועוד.
נכון ליוני 2024 שוק הנדל”ן המקומי צפוי לעבור טלטלה של ממש בעקבות השלכות מלחמת חרבות ברזל, מאחר שבכוונת משרד האוצר להנהיג מדיניות פיסיקלית הכרוכה בקיצוצים רחבים והעלאות מיסים לצורך צמצום הגרעון וכיסוי הוצאות המלחמה והפיצויים לנפגעים. לכן, בהתאם למגמות ולשינויים בשוק הנדל”ן יש לגבש אסטרטגיית השקעה נכונה ומשתלמת, וחשוב להקטין סיכונים כדי ליהנות מתשואה טובה ולמנף את הכסף בצורה נכונה וחכמה.
חשוב לזכור כי רבים ממשקיעי הנדל”ן בישראל לוקחים משכנתא גדולה על מנת למנף את הכסף ולרכוש דירה להשכרה או כדי לרכוש דירה, לשפץ אותה ולמכור אותה במחיר גבוה ממחיר הקנייה. אם זקוקים למשכנתא יש לבחון היטב את כדאיות העסקה, במיוחד כיום כאשר הריבית עדיין גבוהה, יש לגייס לפחות 50% הון עצמי וקיימים סיכונים רבים למשקיעים. לכן חשוב לפנות ליועצי משכנתא מנוסים ולקבל סיוע מקצועי וליווי צמוד לבחירת המימון המשתלם ביותר לביצוע עסקת הנדל”ן, ואחת מהאפשרויות שכדאי לבחון היא גרירת משכנתא.
גרירת משכנתא כאסטרטגיה להשקעה פוטנציאלית
באופן כללי, תהליך גרירת משכנתא מתאר העברת השעבוד מנכס אחד לנכס אחר, וברוב המקרים גוררים את המשכנתא כאשר רוכשים דירה חדשה ועדיין משלמים את תשלומי ההחזר בגין המשכנתא הקיימת על הדירה הישנה, כלומר זהו פתרון המתאים בעיקר למשפרי דיור. יש גם אפשרות לגרור את המשכנתא הקיימת להעבירה לערבות בנקאית או פיקדון בבנק. יחד עם זאת, גרירת משכנתא יכולה להיות אסטרטגיית השקעה מעולה ומשתלמת גם עבור המשקיעים, כל עוד עושים זאת נכון ובעזרת יועצי משכנתא מנוסים.
יתרונות גרירת משכנתא עבור משקיעי נדל”ן
- ביורוקרטיה פשוטה ומהירה – קל יותר לקבל אישור מהבנק על גרירת משכנתא מנכס אחד לנכס אחר וכך אין צורך להתמודד עם הביורוקרטיה המורכבת והממושכת שמאפיינת תהליך לקיחת משכנתא לרכישת דירה למגורים.
- העברת משכנתא בתנאים נוחים ומועדפים – עדיף להעביר משכנתא בתנאים נוחים ובריבית טובה מאשר לקחת משכנתא חדשה כדי לרכוש דירה להשקעה, וכך ניתן לחסוך עלויות רבות וליהנות מעסקת נדל”ן משתלמת ורווחית יותר.
- הגדלת סכום המשכנתא – בתנאים מסוימים ובכפוף לאישור מהבנק יש אפשרות להגדיל את סכום המשכנתא באמצעות שעבוד הנכס החדש.
- שיפור תנאי ההלוואה – אם גוררים את המשכנתא באמצעות בנק אחר ניתן במקרים מסוימים לשפר את תנאי ההלוואה.
חסרונות גרירת משכנתא עבור משקיעי נדל”ן
עלויות נלוות – בגרירת משכנתא יש עלויות נלוות שונות כמו עמלת פתיחת תיק, עו”ד, הערכת שמאי ועוד, ויש לחשב את העלויות האלו כדי לבחון את כדאיות התהליך.
תנאי המשכנתא המקורית אינם מתאימים למצב הפיננסי העכשווי – יש מצבים שבהם המשכנתא נלקחה בריבית גבוהה ולתקופה ממושכת לכן אם המצב הכלכלי השתפר מאז, חשוב לבחון את כדאיות תהליך הגרירה מאחר שייתכן ויש פתרונות פיננסיים משתלמים יותר לצורך השקעה בנדל”ן.
מגבלות של הבנק – כדי לגרור משכנתא חייבים לקבל אישור מהבנק, ולא פעם הבנק עשוי להחליט על תנאים מגבילים בגרירת ההלוואה. אם שווי הנכס בו מעוניינים להשקיע נמוך באופן משמעותי משווי הדירה המשועבדת כנגד המשכנתא, הבנק עשוי לדרוש מהמשקיע לקחת הלוואה משלימה או שהוא יסרב לבקשה לגרירת המשכנתא.
דגשים חשובים למשקיעים
תהליך גרירת משכנתא יכול לשמש כאסטרטגיה טובה למשקיעים בנדל”ן אך חשוב לבחון היטב את כדאיות המהלך, לכן מומלץ לפנות ליועצי משכנתא מומחים ולבחון את כדאיות העסקה וגרירת ההלוואה.
